贝壳能成长为一个比肩阿里腾讯的超级平台吗

摘要：回首国内过去十年移动互联网的发展，除了「住」外，「衣」、「食」、「行」三大核心生活消费场景都出现了颠覆传统交易方式的巨型平台型企业，如阿里巴巴、美团、滴滴等。贝壳会成为房地产行业的超级平台吗？

本文精编自中金公司《万亿赛道里撬不动的「贝壳」》、中金公司《数字经济，十大趋势》

贝壳上市三个月涨250%

贝壳或许是今年表现最好的新股之一，上市短短三个月，市值一度超过800亿美元，从涨幅看，从发行价涨至今已涨250%，从上市首日开盘价涨幅也有近1倍的涨幅。

根据wind数据，截至10月23日，贝壳超过小米、网易、百度，成为中国上市互联网公司市值第六。

值得一提的是，榜单上从阿里到贝壳，排名靠前基本是平台型公司。贝壳是以「经纪人合作网络」（ACN）为底层操作系统的线上线下一体化房产交易平台。

2019年贝壳平台上实现房屋交易额（GTV）2.1万亿元，相当于当年中国房屋成交额的10%，较此前链家（于2018年）的5%扩张了近一倍。截至2020上半年末，贝壳平台上的总门店数已经超过42,000家，经纪人数量超过45万，分别较2018年底增加1.7和1.8倍。

贝壳会成为房地产行业的超级平台吗？

数字经济时代下，经济和社会活动不断拥抱数字化，使用新技术、新方法、新模式不断自我革新，涌现出大量平台型企业。

这些平台型企业从互联网的虚拟世界起步，逐渐渗透在消费生活的方方面面（「消费互联网」），平台型企业通常呈现爆发性成长的特性，市值突破1000亿美元比传统企业要少很多。

回首国内过去十年移动互联网的发展，「衣」、「食」、「行」三大核心生活消费场景都出现了颠覆传统交易方式的巨型平台型企业，如阿里巴巴、美团、滴滴等。唯独「住」的赛道，在2018年贝壳成立之前，还尚未有为行业带来根本性变革的规模化平台型企业出现。

贝壳是中国唯一规模以上的线上线下一体化房产交易及服务平台，业务涵盖存量房交易服务、新房交易服务和其他衍生服务三大板块，自营和第三方门店共同驱动，全面渗透房产交易链条的各个环节。2019年，贝壳平台成交额超过2万亿元，占据房产交易及服务行业7%的市场份额。

作为脱胎于链家、由线下向线上拓展的平台型企业，贝壳积累了丰富的线下运营经验并运用于平台规则制定，网络效应、规模效应、范围经济初步显现。未来中国房产经纪业务有望进一步向以贝壳为代表的平台型龙头企业集中

贝壳未来5年营收有望增长4倍

贝壳的收入主要来自平台存量房交易、新房交易和其他衍生业务所产生的佣金及服务费，2019年净收入460.15亿。

中金公司保守推测，国内总体房产交易及服务市场规模在2024年之后稳定在45.7万亿元，其中，存量房交易规模将达15.1万亿元，新房交易规模将达15.6万亿元，金融、装修等其他房产相关服务交易规模将达15万亿元。

在基准情形下，预计贝壳平台来自房屋交易业务的净佣金规模将达746亿元，来自其他衍生业务的净收入规模为348亿元，届时平台净收入规模将达1,095亿元；

在乐观情形下，预计贝壳平台来自房屋交易业务的净佣金规模将达1,322亿元，来自其他衍生业务的净收入规模为1,023亿元，贝壳平台净收入规模有望达到2,345亿元。

贝壳值多少钱？

中金预计，2020年、2021年和2022年贝壳总收入将达到635亿元、861亿元和1,107亿元，对应2019-2022年复合增速34%，超出同期中国房产经纪业务佣金收入增速（根据CIC预测，中国房产经纪业务佣金收入同期年复合增速约为16%）。

2020年、2021年和2022年公司经调整归母净利润分别为32.3亿元、69.3亿元和105.9亿元。得益于公司各板块稳健的收入增长和强劲的经营杠杆，我们预计2020年、2021年和2022年公司归属于母公司经调整净利率分别同比提升1.5个百分点、2.9个百分点和1.6个百分点至5.1%、8.0%和9.6%。

对标阿里巴巴、美团、京东、滴滴等平台型互联网巨头给予贝壳55倍2022年经调整市盈率估值，目标价75美元。长期来看，预计贝壳2025年经调整归母净利润有望达到294亿元，基于45倍2025年经调整市盈率，贝壳届时目标市值有望超过1,900亿美元。