好租晓楼深度专题《构建产研结合新高地——工业上楼研究》

近年来，在产业升级、经济动能转换的大背景下，如何将土地集约利用与产业优势巩固升级二者平衡成为了一道难题。在先进制造业占绝对优势，地均GDP高达13.48亿元/平方公里的深圳，开创性地提出了“工业上楼”这一理念。将新一代信息技术、人工智能等高端产业的研发生产环节搬进了摩天大楼。同处大湾区的东莞、佛山、广州甚至北方的青岛等城市纷纷效仿，并出台了一系列政策措施，明确了工业摩天楼宇的设计标准，制定了相应的激励措施。本期晓楼推出《构建产研结合新高地——工业上楼研究》专题，对此积极现象进行分享探讨。

专题报告开篇认为，深圳对于产业用地的探索源于集约化用地和产业优势巩固升级这两大需求。

尤其在城市供地方面，深圳已连续三年未超过1200公顷，2020年土地供应计划面积仅为2011年的61%。与此同时，城市用地成本增加，近年来全国主要城市土地价格呈现出逐年上涨态势，商业办公类用地成本稳步走高，给高新企业发展带来不小压力。

截至当前，2020年城市地均GDP排名TOP10均超过了2亿元/平方公里，深圳高达13.48亿元/平方公里，是第二名上海的2.24倍，第九名北京的6.24倍。第二产业在深圳经济增长中扮演重要角色，2018年第二产业拉动力超越第三产业达3.9%。其中，对GDP贡献极大的先进制造业已经在深圳工业中占据主导地位，占工业比重超过70%。

将高精尖的生产设备迁移至高层，实现立体式开发的理念缘起于2016年。“工业上楼”是不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式，满足的物理条件一般为高度超过24米，不超过100米，层级达到6层及以上的高层厂房。

该模式主要可以带来五点好处：“通过工业上楼，提升工业用地的投资/开发强度，使有限的产业空间得以最大化利用”；“在满足原有企业对生产空间需求的同时，释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本，便于招商引资及避免过多企业因成本问题外迁”；“强调规划先行，引领后续的开发建设与招商运营，企业生产、设计、研发环节不再受制于空间局限，切合企业一体化发展的需求”；“把产业相关企业最大限度集中在某一个区域内，有效引导产业发展布局，实现高新产业聚集”；“在工业厂房中融入生产配套、生活服务配套等，实现空间集约、功能复合目标，同时，写字楼化的办公环境也可满足高端人才对研发生产环境的需求”。

目前，已有深圳、东莞、佛山、青岛以及广州等多个城市出台了“工业上楼”相关政策文件，并明确了优化拓展产业发展、缓解工业发展与用地紧张之间的矛盾等内容。

从产业侧重来看，高新产业是“工业上楼”的鼓励方向，包括但不限于：新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，和我区优势传统制造业以及宝安区产业链关键、核心、缺失环节的产业等的小规模中试及生产制造环节；芯片、生物医药、人工智能、无人机、服务类机器人、智能设备、高端医疗设备制造及产品、移动智能终端、新能源、新材料等产业的小规模中试及生产制造环节。

以打头阵的深圳为例，其宝安区“摩天工厂”对建面、载荷、柱网轴线、园区楼宇建设标准、定位（轻型生产制造企业）、配套、公共区域、外观设计都有较硬性的要求。部分城市对提高高层生产研发成本出台了激励措施，通过政策手段留住本地高端生产型企业，吸引异地高端生产企业入驻上楼，如佛山“按照建筑物总体工程造价的2%给予建设主体一次性资金扶持”、青岛“引进企业获得国家、省、市级奖励（规上企业、品牌建设、创新平台建设、首台套、专精特新等）的，按所获奖励额度给予运营管理机构20%的奖励”，等等。

此外，报告还分析了深圳宝安区全至科技创新园、东莞松湖智谷两个经典案例。全至科技创新园由茅洲山工业园改造而来，总建筑面积由原来的5万平扩大至13平，包含甲级写字楼和工业厂房，呈“工业上楼”形态，以工业4.0、智能装备及机器人为主导产业，着力打造成为研产一体化的“中国制造2025”示范园区，面向全球竞争的智能制造产业生态圈。松湖智谷立足于产业、企业发展，定位为“制造名城的新智造基地”，目前产品主要包括工业大厦、产业大厦、超高层企业总部大厦，以及人才公寓等产业配套。其中开发物业70%为产业大厦，以智能制造产业用房为主导，核心模式是实现智能制造的“工业上楼”。截至2019年，园区已正式签约入驻企业78家，其中包括生产型企业28家、研发办公企业50家，引进总投资约22.8亿元，预计年产值16.6亿元，年税收1.2亿元。

报告最后，晓楼还对“工业上楼”之于开发企业的意义进行了重点分析：一是转型新方向，工业上楼作为产业地产中的全新探索，在土地成本、业态选择、运营模式、政策扶持上具有更多优势；二是拓展新途径，高端制造业作为经济发展新动能的主要体现，已经成为一线城市未来城市竞争力的核心竞技场。房企以高端制造作为切入点拓展项目与国家政策具有诸多契合点；三是获利新模式，从优质区位、较低成本、高容积率、政策优势到高收益空间都存在新价值；四是融资新手段，工业上楼项目与城市更新、旧城改、旧村改造、产城融合以及各种高新产业扶持政策有着较多结合点，利好政策性融资，同时工业上楼项目兼具资产性质与产业性质，众多的传统抵押、质押债权融资方式，以及诸多股权融资方式均适用于该类项目。另在今年以来，以工业地产为标的的类REITS项目获得境内外投资者的广泛青睐，相信不久的将来，工业上楼优质项目也将成为类REITS产品的重要投资标的。

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