新城地产：协同发展相互促进，核心优势凸显

新城控股管理层表示，未来公司仍然坚持住宅 商业双轮驱动的业务模式，坚持稳中求进的总基调，坚持地域深耕的总策略、围绕现有布局做强做深，坚持运营优先的总抓手，坚持科技赋能的总保障，同时重视风险管控体系的建设与完善、让风险意识贯穿企业经营的全过程。

近日，新城控股（601155.SH）披露2021年年度报告。报告显示，2021年公司实现销售金额2337.75亿元，同比增长15.64%；期内实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。

截至报告期末，新城控股总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%。作为第二增长曲线的商业板块也有突出表现，2021年实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。

新城控股管理层表示，未来公司仍然坚持住宅 商业双轮驱动的业务模式，坚持稳中求进的总基调，坚持地域深耕的总策略、围绕现有布局做强做深，坚持运营优先的总抓手，坚持科技赋能的总保障，同时重视风险管控体系的建设与完善、让风险意识贯穿企业经营的全过程。

01

核心业务保持稳健均衡

新城吾悦广场遍地开花

在行业深度调整加速之际，品牌房企都在积极探索、转型、寻求新的方向，稳健增长仍是行业发展关键词。

从最新公布的2021年财报来看，新城控股守住了基本面：双轮驱动战略下，向市场传递出核心业务稳健、第二增长曲线——商业运营板块，齐头并进的发展态势。新城商业地产业务作为第二增长曲线，也在持续进阶，未来可期。

2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，物业出租及管理毛利率高达72.64%。

截至今年3月25日，新城控股于135个大中城市布局189座吾悦广场，在深耕长三角的同时进行了全国化拓展，55%的项目位于一二线及优质三线城市。

在规模扩张的同时，新城控股不断追求吾悦广场的迭代升级，寻找商业市场上令人瞩目的机会。

开发业务是公司区域深耕的一个压舱石，商业管理则是提供了穿越周期稳定收入的这种现金流，各个事业部之间的这种协同发展相互促进，正是新城的核心优势的最基本的前提。管理层透露，今年新城控股全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

开发业务方面，2021年新城控股以重销售、抓回款、强归集为核心，全年实现合同销售金额2338亿元，年度回款金额2387亿元，回款率、归集率均位于行业前列；同时，已售未结面积3422万平方米，已售未结转金额约为人民币3296亿元，未来营收及利润的可结算资源较为充足。

此外，新城控股土储资源充足，布局良好。截至2021年末，总土地储备达到1.38亿平方米，其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。

在这一稳固基本盘面的支撑下，面对复杂的外部环境，以双轮驱动战略著称的新城控股，展现出一定的韧性，依托财务结构与土储不断优化，传统开发业务平稳经营，商业管理业务持续提升，公司的成长与稳健属性不断被放大。

02

三道红线迈入绿档

经营性现金流持续四年为正

面对市场波动，新城控股围绕稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控五大战略指导，业绩保持稳定性和成长性的同时聚焦安全、健康的财务状况。

2021年年报显示，截至报告期末，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点，三道红线稳步降至绿档。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为1.92倍。

2021年下半年以来，新城控股多措并举助推公司发展、维护投资者利益，包括提前赎回美元债、提前兑付中期票据、高管在二级市场购买公司债等。

尤为难得的是，截止2021年期末，公司经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正。

在强化现金管控的同时，新城控股积极开展到期债券置换，公司债务结构得以进一步优化。报告期内，公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

近期，新城以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。

对此，管理层进一步指出，未来新城也将继续坚守底线思维，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还公开市场债券本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

年报显示，新城控股还首次披露了其合联营权益有息负债，企业财务更加透明。根据2021年年报，企业合联营权益有息负债仅为115.13亿元。

03

积极拓宽多元赛道

践行可持续发展

可持续发展是一切行动的核心目标。3月30日，新城控股同时发布了2021年可持续发展报告，这是其首次将企业社会责任报告更名为可持续发展报告。

2021年，在房地产行业整体承压的大背景下，新城着眼长期主义，始终坚持高质量发展，升级战略，稳健经营。新城控股集团董事长王晓松同时表示，未来将笃力夯实双轮驱动，迭代组织，敏捷增效；积极拓宽多元赛道，齐头并进，绿色发展。

新城控股2021年可持续发展报告围绕让幸福变得简单的企业使命，聚焦营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章四大部分，分别从环境、社会及企业管治等领域，阐释了其在履行社会责任和推进企业可持续发展等方面的举措和成果。

长期以来，新城控股高度重视可持续发展工作，并获得认可。2021年9月，全球规模领先的指数公司MSCI将新城控股的ESG评级上调至BB级，根据MSCI报告，新城控股在产品安全与质量公司治理等方面均领先同行。

在逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式的同时，新城控股还主动响应国家碳达峰碳中和战略，持续践行绿色发展理念，在坚持绿色管理、推广绿色建造、打造绿色建筑及绿色商业运营等领域加快前进的步伐。

在打造绿色建筑方面，新城控股制定了《绿色建筑政策》，通过提升绿建标准、扩大绿建认证、推进绿建研发等方式，集团从建筑全生命周期考虑降低建筑碳排放，推进绿色建筑发展。2021年，公司新建项目绿色建筑覆盖率100%。

在绿色商业运营方面，新城控股加大可再生能源应用，依托吾盛能源，开展商业项目可再生能源的应用等。2021年度，新城控股集团开展专项大商业能耗优化行动，共计形成7大项，36子项优化方案，其中30项已试点执行，2项推进中。

年报显示，年内，新城控股11座吾悦广场已通过绿色商场创建申报，其中，国家级2座，省级9座。同时，贯彻落实美好生活服务商的社会角色，新城控股制定《绿色租赁政策》，携手商户共同打造绿色物业生态圈。

新城控股在绿色金融领域亦有突破。2021年6月29日，新城控股成功发行首笔绿色债券，并获穆迪授予高级无抵押评级。该债券为一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%。这标志着新城控股迈出了绿色金融的关键一步，也是其推动绿色运营和实现可持续增长方面的又一里程碑。