楼市“温水煮青蛙”,2大趋势释放重要信号,今年房价将迎来拐点

如果有人问你,在过去10年时间里,什么行业最赚钱?相信大多数人的回答都是房地产行业,原因很简单,随着房价上涨,个人财富被转移,房子被掺杂金融属性,越来越多的人愿意将自身财富投身于房产,甚至有的人将炒房作为职业生存。对此不少炒房客公开表示,来自于房价上涨所带来的财富增值是如此的简单且没有风险,没有人会嫌弃房子太多。但现实真的是这样吗?也许最初楼市发展的初衷是解放原有市场,促进供需关系流通,使其经济内循环达到外循环的状态,但介于市场处于天然优势的刚需群体,导致供给端快速前进,开发商拼命建房,此时的消费规模看似正常增速,但却显得有的乏力。

客观来讲,为何造就上面的趋势?最本质原因就是市场和消费规模出现倒挂。从数据上来看,我国城镇化进程从最初的不足20%上涨至如今60%,核算下来完成数亿级规模老百姓进城安家落户,仅从这一点来看,住房需求的天花板远远高出了市场。而在另一边我国老百姓收入涨幅又有多少呢?有人说涨幅突破10倍,也有人说高达20倍,可是一旦结合物价来讲,我只能说涨幅接近3倍已然是天花板,小时候买不起电视机,只不过变成了当下买不起汽车,在某种程度上来讲,居民收入的消费力并没有发生本质变化。

当看到这里时,请问大家是否明白一个道理?那就是楼市现有的增值空间完全取决于房价和收入之间的关系,对此国际上用“房价收入比”来衡量。据数据显示,2020年我国房价收入比均值为13.2,也就是说你不吃不喝14年才能买得起房,其中深圳48.1、三亚38.1、厦门31.1位居前三甲。

仅从这赤裸裸的数据来看,我只能说当下楼市有点“温水煮青蛙”的感觉,截止目前全国平均房价为10300元平方米,反观深圳平均工资仅从9982元,而从我国600个多城市仅4个一线城市的城市群布局来看,我只能说想买房的人有千万,但有经济实力的人却少之又少,在居民收入没有明显涨幅的情况下,一切都是浮云。

事实上对于这一点,在今年调控中,市场正在发生潜移默化的改变,或者说2大趋势释放重要信号,主要有以下内容:

一是房贷业务似乎成为所有人最后一根稻草。4月份以来,重庆、合肥、广东等地区银行个人房贷利率出现普涨趋势,除了利率发生变化,最关键的是额度收缩和放款周期拉长。据《证券日报》报道称,当下北京多家银行按揭贷款都需要排队放款,甚至有的银行由于额度紧张已经暂停房贷。平心而论,这一点变化早在2020年就出现拐点,监管部门开始针对住房贷款重点监管,其中不缺乏银保监会开出巨额罚单。这一系列的动向都在佐证一个现实,那就是上游资金被锁住,曾经引以为傲的高杠杆模式迎来冲击。

二是市场两极分化出现拐点,众所周知,今年热点城市早已成为调控加码的重点对象,例如上海、深圳、杭州等,但也有不少三四线城市也波及其中。但对于不少非核心三四线城市来说,自从棚改退潮后,市场存在的一些问题仍在继续,例如土地和新房供给还在增加,而随着人口净流入率下降,早已形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环,再加上越来越多的开发商并不看好三四线城市,这一困局似乎成为当下最大的挑战。如果要用一句话来概括,一二线城市冲击来源于调控精准加码,而三四线城市冲击则来源于本地市场的天花板。

总的来说,以上2点将会是今年楼市最大的变化,这一次房价将迎来拐点。首先从均值来看,我国房价必然是上涨趋势,这一点关键在于热点城市蓄力太猛,会极大拉高平均值。而细分市场来看,深圳、西安、杭州等热点城市控涨不控跌,突破点在于政策宽松和市场火热点,例如深圳小产权房突然火热。对于区域性和省会城市来算,住房需求则有点像备胎的角色,买不起一线城市才会择地买房,想跌也跌不到哪里去。至于其他城市,我只能说上面第2点趋势已经说得很清楚,能破局已经算是一件好事。

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