原央行副行长吴晓灵:楼市泡沫狂欢的日子不多了,做好破灭的准备

一谈到房价,很多人就想到了房地产泡沫,因为我们国家的房价实在是太高了,已经偏离了居民的收入水平。那么,今天咱们就谈谈房地产泡沫的问题。

很多人认为房价高就是存在泡沫,其实并不是这样的。房价高并不代表就有泡沫,同样,房价低并不代表没有泡沫。对于这里的泡沫的定义,在查尔斯P金德尔伯格在著述《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中有明确的解释,泡沫是指一种资产在交易过程中,价格急剧上涨,而价格不断地上涨会进一步吸引更多的人前来购买,导致房价不断上涨。当房价涨到大部分人都无法继续承受时,就不会再有人去接手,那时的非常高的价格就会像一个不断被吹大的气球一样,最终会发生破裂。

而房地产泡沫也是同一个道理,就是房价在初期价格快速上涨时,就会吸引很多人来投资房产,这就导致了房价不断上涨。就比如现在的房价,在经历了近20年的不断上涨,房价已经涨到了很高的地步,已经远远偏离了居民的收入水平。大部分人都买不起的高房价,其实就是一种泡沫。

那么,在过去20年里,我们国家的房价到底上涨得有多快呢?根据国家统计局数据显示,在2000年时我们国家的平均房价为2000元/平方米,北京三环附近的房价当时就在3500元/平方米左右。而现在全国平均房价已经高达9860元/平方米,接近万元大关,并且像北京、上海、深圳和广州这些一线城市的房价,已经动辄六七万元到十几万一平方米。可以看出,在过去20年里,仅平均房价就上涨了4倍,而其他城市的当天基本上都上涨了十几倍甚至几十倍,房价上涨得非常快。

相比于快速上涨的房价,人们的收入水平却跟不上房价上涨的速度。判断一个城市的房价是高还是低,并不能用所在城市的房价来比较,就比如一个省会城市1万元的房价和一个县城七八千元的房价相比,并不能说这个省会城市的房价高。在经济学上,人们都是采用房价收入比来判断房价的高低。房价收入比就是房子的总价除以一个家庭一年的总收入得出的数字。根据上海易居研究院的调查统计数据显示,截至2020年底,全国100城的平均房价收入比为9.2,全国100城平均房价收入比为13.3,这意味着一个家庭想购买一套房子,平均需要不吃不喝工作13.3年。并且这还只是平均房价收入比,不少热点城市的房价收入比都超过了20,其中北京、深圳和厦门这3个城市的房价收入比都超过了30。可以看出,随着房价的不断上涨,以人们正常的收入水平买房真的越来越难了。特别是在一二线热点城市,很多人只能望楼兴叹。

现如今动辄十几二十几的房价收入比高吗?可以很明确地说,非常高。根据数据显示,在国际上,房价收入比在3~5之间才属于合理水平,也就是一个家庭3到5年的收入买一套房子才属于正常水平。但是目前在很多城市,人们的收入和房价差距实在是太大了。就比如在北京,动辄10万元/平方米的房价,很多月收入过万的人,一年不吃不喝也就只能够买一平方米的房子。

其实,房价高和房价收入比高都无法证明楼市存在泡沫,这是因为如果住房资源紧缺、供不应求的话,房价这种上涨也非常正常。但是我们国家目前的住房资源已经过剩,在住房资源已经过剩的情况下,房价还严重偏高并且还在不断上涨,这就能说明楼市已经存在泡沫了,并且泡沫还很严重。根据数据显示,从1998年商品房全年改革以来,全国建设的房子已经足够30亿人居住。

另外,如果只算商品房的话,住房资源也已经过剩了。根据国家统计局数据显示,截至2019年底,我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过39平方米,远远高于发达国家城镇居民人均33平方米的住房面积。另外,根据2020年央行公布的数据,我们国家96.86%的城镇家庭都已经有了房子,并且户均超过1.5套,超过40的城镇家庭都有2套以上的房子。根据西南财经大学在2017年的调查统计数据显示,目前我们国家的住房空置率在20%左右,甚至一些城市的住房空置率都超过了30%。可见,大量住房资源都被囤积在少数人手中,反而对住房有需求的刚需买不起房子。

可以看出,在住房资源过剩的大环境下,人们对住房的需求越来越小,而房价还在不断上涨并且还严重偏高,这已经说明目前楼市存在很大的泡沫。对于目前楼市存在的问题,原央行副行长吴晓灵:泡沫中狂欢的日子不多了,要做好破灭的准备。事实确实也是这样,目前国家对楼市的金融调控政策在不断收紧,就是在慢慢挤出楼市中存在的泡沫,楼市中的泡沫正在慢慢被刺破。

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