谢逸枫:最懂中国房地产的人说未来房价再涨30年

中国房价涨幅永远上涨是不是伪命题,已经有了答案。经济学原理与价格规律及市场逻辑告诉大家,世界上没有永远上涨的价格。因为价格在供需关系、政策之中波动,曲折蜿蜒一条平稳线上涨,才是最合理最科学的。因此,房价涨幅一样是不可能永远上涨,会受到供需、政策的影响。

你还在信奉房价永远不会上涨吗?你还在相信三年前的未来房价如葱预测判断吗?被网友封的”最懂中国房地产的人“说:”未来房价再涨30年“。1987年到2020年,中国(全国)房价(商品房)只微跌过三次,每次微跌之后则报复性上涨反弹,上涨的年数达30年。

网友封送我一个大大的荣誉:“你是我知道的最懂中国房地产的人“,我说:”不敢当,最懂中国房地产的人已经给关住了。“真的是非常感谢这位诚实的网友、铁杆粉丝的支持,总而言之,中国房地产是最好的产业,支柱,未来100年不变,永远是正确的。

判断中国未来房价的走势根据与依据,目前没有统一的标准。总结与归纳起来讲,第一是有货币说,货币放水,房价上涨。第二是人口说,人口增长,房价上涨。第三是政策说,政策刺激,房价上涨。第四是土地财政与地价说,土地财政依赖与地价上涨,房价上涨。

第五是经济说,房地产是支柱产业,房价上涨。第六是贬值说,人民币贬值,房价上涨。第七是金融说,国内金融体系不完善与金融渠道狭窄,房价上涨。第八是供需说,供不应求,房价上涨。第九是投资炒房,投资炒房多,房价上涨。第十是成本说,开发及建安及材料、税费等成本高,房价上涨。

按照笔者的看法,判断未来房价走势,归根结底是以供需关系为主导,以政策为核心点,以金融为重点。因为中国房地产市场没有完全的市场化,政策决定市场供需关系,决定资源配置,决定买卖交易。目前的调控政策最大的问题还是没有解决供需关系问题,需求端过凶猛,供应端过温和。

中国房价未来20年-30年究竟怎么走?按照以上的供需关系、政策、金融一主一核一点的根据看,未来20年-30年中国房价上涨的趋势,是不变。中国房价上涨的两大动力、两个引擎器,依然是供需、政策端、金融端的引擎器。其中供需端的土地制度是根子。

其一是需求端看,目前中国城镇化到80%(刚需),至少需要20年到30年。462座城市取消落户门槛,意味着还有大量的农村人口进入城市。全面放开与鼓励生育(新人口红利),新是人口红利。家庭结构分裂加速,离婚率高、单身人口超2亿、独居老人多增加需求。改善与拆迁需求。

人均住房面积、成套率逐渐达到发达国家水平。其二是供应端看,18万亿亩红线不破。城市建设用地开发强度已达限制线。新建商品住宅用地比例会低于25%-20%,非商品房新建住宅占比走高。非市场决定土地资源配置。城市更新时代,供应减少、地价走高(面粉贵过面包)。大城市的房子生产周期拉长。

其三是调控政策端看,三大特征贯穿。涨时压跌时救。供需分离,人地分离。政策决定资源。其四是金融端看,货币、金融的目标是为经济、实体经济服务,当经济、实体经济面临着困难、危机时,宽松是不可避免的。而金融体系、金融资产、理财渠道的不完善,房地产依然是最吸引资本的行业。

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