龙湖、金科挥金如土,老牌房企协信、东原则身陷危机!

重庆盛产火锅,也盛产房地产老板。

这些地产老板大多数出自草根,早期或靠包工程掘得第一桶金,或在企业改制中鼓起腰包。

渝派房企从山城起步,像重庆火锅一样,在全国开枝散叶。

即便地产如今融资受制,他们仍在全国各地抛下重注。

曾以稳健著称的龙湖集团,近几年规模化扩张如狼似虎,仅在2020年,豪掷千亿拿地。

金科股份(000656,股吧)紧随其后,扩张也毫不手软,在去年底定下5年实现4500亿销售额的目标。

龙湖、金科挥金如土,老牌房企协信、东原则身陷危机。

今年3月,吴旭旗下的协信远创债务暴雷迪马股份(600565,股吧)大股东东银集团发生债务危机,旗下东原地产爽约千亿,陷入成长烦恼。

经过30年发展,渝派房企正演绎着剧烈的分化之路——有人吃肉、有人喝汤,也有人正在找米下锅。

起源

重庆当地有句老话——离了妇女没吃穿,以此彰显重庆女人的强悍。

另一句话是,离开重庆男人,连住的地方都没有。这句话彻底颠覆了重庆男人“耙耳朵”形象,也向外界彰显了重庆男人的影响力。

如果说当地女人扎堆餐饮行业,掌握了重庆人的吃喝,那么,重庆男人中的佼佼者,早已悄悄掌握了重庆人的房子。

协信、金科、华宇、财信、东原等等,哪一家不是男人当家做主,哪一家不是在行业里劈荆斩棘。

黄红云鏖战美籍华人孙宏斌的凶悍卢生举收购芝加哥证券交易所虽败犹荣吴旭驰骋商业地产蒋业华、罗韶宇的攻城略地更不在话下。

也有例外,前记者吴亚军在这群男人中卓尔不群,从她自己买房失意到下狠心投资房地产,如今将企业做到市值排名行业前十。再一次证明,重庆男人能干的事,女人也能干。

山城重庆有爬不完的坡、下不完的台阶,两江汇流、山水环抱的地理状况,让土地成为稀缺资源。因此,相较国内其他省市,重庆土地市场更加血雨腥风。

重庆房地产市场在上世纪90年代初期萌发。彼时,下海潮席卷全国,1992年,全国将近12万公务员下海、1000多万名公务员停薪留职。

世界瞩目的三峡工程刚获得批准建设,尚未被直辖的重庆,水运、小商品及服装批发业蓬勃发展,对房地产的需求日益旺盛。

1993年,吴亚军从重庆建委旗下一家报社辞职,成立重庆佳辰公司专营装修和建材,后来觉得不过瘾,干脆创立了重庆中建科,即龙湖前身。

这时,黄红云还远在涪陵,为该地区乡镇企业局下属建筑公司的总经理,他从泥瓦匠、包工头干起,终于被国营建筑公司“收编”。

同在涪陵的卢生举,从大足县铁器厂采购员起步,当时已是一家国营贸易公司负责人。随着日后企业改制,他受益颇丰。

毕业于重庆建筑大学的吴旭,在重庆建委重要业务科室位置上坐了多年。潮来之际,不甘寂寞的他动了下海弄潮的念头。

1997年是一道分水岭。

那年6月,重庆成为中国继北京、天津及上海后第4个直辖市。两江交汇的这座山城,一时成为众人向往的福地。

这时,吴亚军和丈夫蔡奎共同经营的龙湖已经起步。吴旭创立的协信,依靠在建委系统的人脉到处拿地、风生水起。

1997年,黄红云开着一台普桑进了重庆主城,带着3个合伙人,租房成立金科,接着大小业务。卢生举则在黄红云之后来渝。

机会也降临在长安厂子弟罗韶宇头上,那年正值国内金融行业推行普通运钞车换成防弹运钞车,罗韶宇与其母彭启惠组建中奇公司(迪马股份前身),主营防弹运钞车和警用车,3年后做到国内特种车市场市占率第一。忙里偷闲之时,他在1999年成立了东原地产。

勃兴

科班出身、又在建委系统浸淫多年,在渝派房企中,吴旭最有先天优势。他选择的路径是商业地产。

让吴旭一战成名的,就是1995年落成的协信商厦。尽管如今在众多高楼掩映下显得低矮、落寞,在当时堪称寸土寸金的朝天门区域,协信商厦是当之无愧的地标。协信商厦落成后第8年,吴亚军第一个商业项目龙湖天街才面市。

那年,面对迅猛崛起的吴亚军,吴旭曾公开叫板“龙湖算什么?”

在协信面前,当时的龙湖,确实只是一个在试卷上摸题的小学生。

1997年,吴亚军的第一个住宅项目龙湖花园南苑开工。记者出身的吴亚军,给这个住宅项目写了一句至今被公司奉为圭臬的广告语:善待你一生。

也许有别于其他的楼盘理念,这个项目开盘马上迎来大卖。还因此获得重庆市十佳住宅小区的称号。这很大程度来自于吴亚军对细节的苛求,但她觉得还不够。

后来,她率队前往万科参观学习,对“教父”王石说,要做最好的房企。当时的万科,正值高光时刻,面对吴亚军砸场子式的豪言壮语,王石一下就听懵了。

和当当网俞渝一样,吴亚军也是一位推土机式的女人,执行力和决策力一样强悍,以至于后来王石参观龙湖项目样板间,出来后看见进门前随意脱下的鞋子被调转方向,整齐划一的摆在门口,发出感叹:“可怕的龙湖”。

绿城创始人宋卫平认为王石说话有水分,2004年,他花了66万元包机组织员工到重庆。看完龙湖的项目,谁也不服的宋卫平毫不吝啬对面前的吴阿姨赞誉有加,“有男人的气魄,又有女人的细腻。”

首个项目斩获满城赞誉,吴亚军趁热打铁。

2001年,龙湖推出首个高端住宅香樟林,2003年推出首个商业项目龙湖天街。2005年,吴亚军带领龙湖首进北京,从此开启爆发式增长。

龙湖进军北京当年,金科年收入已突破22亿元,综合实力位列全国第37名。

2006年,金科设立三大中心:成都、西安为西部区域长沙、武汉为中部区域南通、无锡为东部区域,连同重庆大本营,同步掘进全国,追赶龙湖的意味甚为浓厚。

蒋业华1983年就开始在重庆建筑行业里小打小闹,1995年,他设立华宇集团。启信宝显示,公司注册资本10.32亿元,为房地产开发一级企业。

在重庆建房造城火热气氛下,2006年前后,华宇集团先后开发秋水长天、福源山庄、春江花月等十多个楼盘。

1995年前后,卢生举在涪陵国企蜀东实业改制中获得财富积累。1997年8月,卢生举西进重庆成立财信发展(000838,股吧),观音桥步行街新世纪大厦、北滨路的北岸江山以及江北嘴的财信广场等,均由他亲自操盘。

发展

龙湖、金科、东原、协信、财信和华宇,堪称重庆房企“六朵金花”。在这些房企中,华宇集团是固守重庆市场最久的一家。

同时期创立的龙湖、金科,早已走出重庆、布局全国。2009年,龙湖登陆港股2011年,金科借壳ST东源2013年,财信发展借壳国兴地产2014年,东原地产借迪马股份重组整体上市。随着这些房企的顺利上市,重庆本土房企的资本时代逐渐拉开帷幕。

华宇集团老板蒋业华看在眼里急在心里,没有规模就没有发言权。

2017年,公司一口气进驻全国九座城市。特别是在当年,公司在苏浙两省24小时之内一举拿下8宗土地,震惊业内。

蒋业华不仅抢地,还抢人,挖来吴亚军的爱将周德康。

周德康在龙湖集团待了4年,任执行董事、副总裁,之前他是重庆建委旗下规划设计研究院建筑所所长。

早在龙湖时,周德康年薪就超过千万,后来跳槽绿都地产时年薪已达1800万元。

重金请来了高人,华宇集团一改沉闷低调的风格,对外立下重誓:2021年销售1000亿元。

据克而瑞数据,2020年,华宇集团以操盘销售额316.8亿元,位列行业第81位。同年,龙湖、金科、东原操盘销售额分别为2196.2亿元、1787.6亿元和390.8亿元,分别排名第13名、第19名、和第73名。

周德康的校友吴旭,曾带领协信稳坐重庆房地产行业头把交椅多年。2014年在中国房地产行业位居第48位。

吴旭的专业背景,使得他在住宅、商业上的洞察力超乎同龄人。然而,2015年,吴旭卷入华润宋林案,回归后转型产业地产,公司开始走下披路。

在克而瑞披露的2020年中国房地产销售TOP200榜单中,协信跌出TOP100,以操盘金额220亿元位列第102位。

吴旭卷入大案这一年,黄红云也到了水逆期。

据报道,2015年底,私募一哥徐翔在案中供出多家上市公司老板,黄红云便是其中之一。2016年,黄红云辞任金科股份董事长,事件才慢慢平息。

可没等黄红云喘息,孙宏斌挑起的公司控制权争夺战又兵临城下,这场鏖战历时4年。

2020年4月,在前妻陶虹遐、女儿黄斯诗的助力之下,金科股份送走孙宏斌、迎来老朋友车建新,黄红云才如卸重负。

规模焦虑中的吴亚军,学会了高周转祖师爷碧桂园的做法。借助高周转,龙湖销售规模从2016年的858.1亿元,达到2017年的1560.8亿元,2020年轻松越过2000亿元,稳坐渝派房企头把交椅。

分化

龙湖集团素来以稳健著称,在最近几年的高周转模式下,得了规模、失了口碑。

无论是2019年长沙龙湖业主千里赴港维权,还是去年9月吴亚军炮轰郑州龙湖员工把公司当成家,吴亚军一手缔造的龙湖,正活成自己讨厌的样子。

如果再次回味10多年前,宋卫平毫不吝啬对吴亚军以及龙湖的赞誉,不免令人唏嘘。

这正是吴亚军所焦虑一面,“大姐大”龙湖陷入迷茫期。这是规模化扩张过程中,不得不做出的选择?

龙湖还在提速。据中指院数据,2020年,龙湖拿地金额1071亿元、拿地面积1489万㎡,高居行业第五和第七。

2020年,龙湖集团实现收入1845.47亿元、归母净利润200.02亿元,同比分别增长22.20%和9.08%。

高歌猛进的同时,龙湖人事震荡不止。2017年以来,副总裁徐爱国、袁春、胡浩、苏州公司总经理李刚、南京公司总经理李宏耕等先后离职。

金科管理层也在大换血。今年1月,80后周达、杨程钧分别成为公司董事长、总裁,共同执掌这家市值近400亿元的房企。新一届董事会成员,平均年龄不到41岁。

在金科的控制权争夺风险消除之后,黄红云在去年12月向外界披露新五年发展规模:力争2025年销售规模达到4500亿元,年复合增长率15%以上。

2020年,金科股份实现营业收入877.04亿元,归母净利润70.30亿元,同比分别增长29.41%和23.86%。相比2019年营收增速64.36%、归母净利润增速46.06%,已大幅放缓。

从业绩上看,龙湖住宅、商业并驾齐驱,仅靠卖房支撑业绩的金科,还有很长一段路要走。

紧随黄红云来渝的卢生举向来低调,财信发展最近几年加速异地扩张,仍无法跻身一线房企。公司激进加码环保产业,资金一度吃紧。今年2月,公司19.7亿元将所持恒大人寿25%股权卖给深圳越众,彻底退出恒大人寿。同月,55岁的卢生举主导公司更换核心高管,前雨润高管、80后贾森出任公司董事长。

2020年,昔日无限风光的协信老板吴旭过上苦日子,协信01债券被曝逾期,另5笔债券将在今年3月至9月陆续到期。

截至去年6月,公司债务规模373.63亿元,短期债务166.05亿元,货币资金仅26.21亿元。大股东CDL远在新加坡不管不问,第三大股东绿地控股(600606,股吧)和公司打起官司,面对债务压力,吴旭已无从下手。

2014年,罗韶宇将东原地产交由其妹罗韶颖操盘,宣称2020年销售规模达到千亿。克而瑞、亿瀚等多家第三方机构榜单显示,东原地产已爽约千亿。

2020年报显示,迪马股份业绩再降,其营收、归母净利润分别实现212.7亿元、18.03亿元,同比分别增长7.99%和25.89%。2019年,其营收、归母净利润增速分别为48.71%和40.86%。

这不是最重要的,影响东原地产不确定性因素实在太多,除了内部治理和盈利水平,更重要的是,迪马股份大股东东银集团债务危机爆发,所持公司股权被冻结。稍有差池,公司实控人地位以及公司前途或将不保。

来源:斑马消费

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