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[房地产] 房价走势最重要的指标,看懂了你投资一定会成功

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发表于 2018-9-3 09:37:36 | 显示全部楼层 |阅读模式

不知道大家在判断房价的未来发展趋势的时候都看什么指标,我判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。


大家可以很明显感觉到中国的一二线城市房价大涨,而像东北的房价不涨,因为根本的原因是人口,这早就成为了专业投资人眼中判断一个城市是否值得长期投资的最重要标杆而且,不要仅局限于城市与城市的对比,甚至要看城市里的各片区域,人口流向也有非常重要的投资参考价值。


可惜的是,大多数人在买房的时候,根本不关心人口这项数据。他们只会看房价有没有涨,看到哪里涨价了就觉得有利可图,要去那里买。比如瞄上了某些近期才开始上涨的国内三四五线城市。却从来不曾考虑买了以后,就算房价涨了,但以后能卖给谁,未来何时才能变现这一关键问题,更别说租金收益了。


中国一线城市里的深圳就是靠着巨额的人口涌入量崛起的城市,房价抬升速度也犹如火箭一般横冲直上。现在中国很多二线城市已经看明白了这一点开始疯狂的抢人,出了一系列针对年轻人的人才吸引政策。对比澳大利亚,这里稳定的社会和自然环境,成熟发达的国家体系,不需要政府施行什么人才引进,就已然造就了大量的人口涌入。澳洲每年增长40万人口,相当于一个首都堪培拉的总人口。


众所周知澳洲的人口与2018年8月7号晚悄然步入2500万人口总额的时代,根据澳大利亚统计局ABS估计,这等于澳大利亚1970年人口的两倍。该记录比20年前最初预测的提前33年实现,移民和稳定的出生率上升是推高人口数量的原因。


虽然政府已经再三限制移民数量,但是移民比例依然高涨。从下图我们看出,澳洲总体人口增长幅度和移民的配额趋势相似 (蓝线为人口总增长量,绿色为新移民增长量,黄色为自然人口增长)。不过这些新移民,除了一部分家人亲戚的裙带关系,更多的是投资移民和技术移民。这些新移民要么资本极强,要么能力极强,都是房产购买的刚需群体,中流砥柱。现在澳洲的188移民动辄几百万澳币的投资门槛,照样配额全满,要拿身份全靠抢。



这个大环境下,澳洲的主要城市墨尔本和悉尼,更是成了移民主要的选择。根据最新的人口普查数据显示,墨尔本CBD已经是全澳洲人口密度最大的地区,平均下来每平方公里居住了19,500人。人口不仅稠密,而且城市人口增幅极快,仅2017年墨尔本总人口涨幅就达到了2.7%,已经远超世界同类型国际大都市的涨幅速度。而这也已经是墨尔本连续两年人口增长数量超过了12.5万人。在新增的12.5万人口中,有8.7万人都是海外移民,占比高达64%,另外还有29%来自新出生的婴儿,7%来自其他州的移民。


还有另外一个数据也可以说明墨尔本的人口增长有多快,那就是:全澳新增人口最多的10个郊区,有5个都在墨尔本。其中,Cranbourne East还拿下了整个澳洲人口增长之最。2016年6月份时,这个区的人口是26,826人,到了2017年6月增加到了34,164人,一年时间新增了7338人,增速高达27.4%!如果说这些数字还很抽象的话,那么下面的空中俯瞰图就更加直观地反映了这个区的人口变化之快。

这是2010年的Cranbourne East:


这是2018年的Cranbourne East:


中国方正证券首席经济学家任泽平研究了10年的房地产。他把房地产的投资逻辑总结为一句话“长期看人口、中期看土地、短期看金融。


人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。

中期看土地,如果这一个地方人口是流入的,政府供地还不是特别足,这个地方房价会怎么走?大涨。

短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府供地速度也不够,同时金融货币等政府政策又是处于刺激的状态中,这个地方房价会怎么走?暴涨。


墨尔本如今人口增长远超均值(下图黑线),但住房的供应量(下图蓝线)又不见增长,供给完全不够需求,究竟房价未来如何,结果自不必我明言。


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墨尔本房屋中位价百万俱乐部2006-2017年对比


普通人和富人的思维模式


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